주택 임대차시장 현황과 개선방향
박진백 부연구위원, 박천규 주택·부동산연구본부장
● 전세가격은 2020~2021년 크게 상승하였으나, 이후 금리가 상승하면서 큰 폭으로 하락하였고, 최근에는 다시 반등하는 등 변동성이 큰 상황
● 전세가격 변동에는 전반적으로 매매가격과 금리의 기여도가 높은 가운데, 갱신계약 역시 2020년에 높은 기여를 했던 것으로 분석
● 2022년 8월 이후 전세가격이 빠르게 하락하기 시작하면서 전세시장은 보증금 미반환 위험이 발생하기 시작하였으며, 최근까지도 보증금 미반환 위험이 지속되고 있는 상황
● 보증금 미반환에 따른 대위변제가 보증금 2억 원 수준에 집중되어 있어 저가 주택을 중심으로 시장 리스크가 집중
● 전세가격의 변동은 매매가격의 변동에 영향을 주고 역의 관계도 형성되어 부동산시장의 변동성을 증가시키는 요인으로 작용
| 정책방안 |
➊ 주거 취약층 중심의 임대차제도 개편 - 임차인 보호 및 지원 정책의 대상을 시장변동성과 보증금 미반환 위험에 노출되어 있는 5억 원 이하 임대차에 집중하도록 관련 제도 개편 필요 - 전세자금대출, 전세보증금반환보증 등과 더불어 임대차 관련 법 개편에 해당 사항 반영
➋ 건전한 임대사업자 육성 및 관련 인프라 구축 - 장기적으로 임대주택을 공급하고, 꾸준히 관리할 수 있도록 운영비용 중심(예: 보유세 등)의 인센티브를 부여하는 형태의 주택임대서비스 산업 육성 - 일정 보증금 예치제도(예: 10% 등)를 통한 무자본 갭투자 방지, 전자계약 활성화를 통한 계약 안정성 제고, 사전 상담과 예방 중심의 지원체계 구축 등 관련 인프라 개선
➌ 임대차시장의 월세화에 대비하여 전세에 유리한 제도의 개선 - 월세세액공제의 소득기준을 현행보다 상향하고, 면세점 이하 및 청년, 신혼부부를 위한 월세바우처도 병행 시행 - 임대소득세 산정 시 주택 수 기준, 간주임대료 산정방식과 같이 전세에 유리한 제도를 전세와 월세 간 균형을 이루도록 제도 개선 필요 |