해외 부동산정책 시리즈 ③
북유럽 3개국의 부동산 금융정책과 시사점
김지혜 책임연구원, 노민지 책임연구원, 오민준 연구원, 권건우 연구원, 오아연 연구원
1> 글로벌 금융위기 이후 주택가격이 상승하면서 가계평균 DTI(Dept to Income, 총부채상환비율)가 증가하거나 높은 수준을 유지
- (주택가격 및 변동률) 덴마크는 2015년 4분기 7.81%(전년 동기 대비)까지 상승했으며, 네덜란드는 2018년 3분기 10.18%(전년 동기 대비) 상승, 스웨덴은 2016년 1분기 11.09%(전년 동기 대비) 상승하면서 시장과열 양상을 보임
- (가계부채 수준) 덴마크 GDP 대비 가계부채 총량비율은 125%(2018년), 가계평균 DTI는 234.41%(2018년), 네덜란드는 각각 102.0%(2018년, 잠정치)와 199.13%(2018년, 잠정치), 스웨덴은 87.6%(2018년)와 161.58%(2018년) 수준
2> 금융위기 이후 주택가격과 가계부채의 지속적인 증가로 시장관리의 필요성이 대두
- (덴마크와 네덜란드) 가계평균 DTI는 각각 234.41%와 199.13% 수준으로 EU 국가 중 가장 높은 편
- (스웨덴) 가계평균 DTI는 161.58%(2018년)이지만 모기지 이용가구의 소득 대비 부채비율은 평균 338%(2017년) 수준
3> 3개국 모두 주택금융 규제를 강화하고 있으며, LTV(Loan to Value ratio, 담보인정비율) 상한 및 고위험가구에 대한 관리를 주로 활용
- (LTV 상한) 덴마크 95%, 네덜란드 100%, 스웨덴 85%
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① 주택가격 상승과 가계부채 증가에 대응하기 위해 최근 LTV, DSTI(Debt Service-to-Income ratio, 소득대비대출상환금비율), LTI(Loan-to-Income ratio, 소득대비대출비율) 및 대출상환방식 등의 규제를 강화
- (덴마크) LTV 상한을 95%로 설정, (스웨덴) LTV와 LTI 기준을 활용하여 대출상환관리를 추진
* ⑴ LTV > 70% & LTI > 4.5: 연 3% 이상 상환, ⑵ 50% < LTV ≤ 70% & LTI > 4.5: 연 2% 이상 상환, ⑶ LTI > 450%: 1%를 추가로 상환
- (네덜란드) DSTI·LTI에 대한 구체적 기준은 없으나 소득과 이자에 따라 차등을 두고 있으며, 대출상환방식을 30년 이하 분할상환방식으로 유도
② 주택시장의 경제적 파급효과를 고려하여 거시건전성 관리를 강화
- (덴마크) 성장지역 신규대출에 대해 DTI > 400%인 가구는 주택가격 10% 하락 시 순자산을 고려하여 대출여부를 결정하며 경기대응 완충자본(CCyB) 1%를 적용
- (네덜란드) 경기대응 완충자본(CCyB) 2.5%를 적용하고 있으며 경제성 테스트를 시행
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