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국토교통부(장관 변창흠)는 주택 매매 시 매수인-매도인 간 분쟁을 최소화하기 위해 ｢공인중개사법 시행규칙｣ 을 12일 개정·공포하고 2.13일부터 시행한다고 밝혔다.
이번 개정은 지난 7월｢주택임대차보호법｣(20.7.31)에서 계약갱신 요구권이 제도화됨에 따라 공인중개사가 중개대상물에 관한 권리관계를 명확하게 설명*하고, 중개대상물의 확인·설명사항에 계약갱신요구권 행사 여부를 반드시 명시할 수 있도록 하는 등 국민편의를 높이고 부동산 시장의 안정화를 위한 것이다.
* 공인중개사법 제25조에 따른 의무(중개대상물의 확인ㆍ설명)
주요내용은 다음과 같다.
< 계약갱신요구권 행사여부 중개대상물 확인·설명 명시 등 >
중개대상물 확인·설명에 “계약갱신요구권 행사여부”가 명시되지 않아 계약자 간 분쟁소지가 있었으나, 주택 매매 시(집을 사고 팔 때) 공인중개사가 매도인으로부터 확인서류를 받아 해당 주택의 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지 여부를 매도인과 매수인이 반드시 확인하도록 하였으며, 관계부처 및 공인중개사협회 등 중개업계의 의견을 반영하여 계약갱신요구권을 확인할 수 있는 자료*를 매도인으로부터 받아 첨부하고, 계약 시 계약갱신요구권과 관련된 권리관계를 중개의뢰인에게 설명하여 분쟁을 최소화하도록 하였다.
* 임차인이 계약갱신요구권 행사를 완료한 경우 “기 행사”, “행사”한 경우에는 현재 및 갱신 후 임대차 기간을 명시하고, 행사하지 않는다면 “불 행사” 에 표시할 수 있도록 권리관계 표시
[애로] 임차인이 있는 집을 매매하는 경우 기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였는지 여부를 확인하지 않고 계약을 체결한 이후, 소유권이 이전되기 전에 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 새 집주인은 갱신 거절을 할 수 없어 이사를 못하는 경우 발생
[개선] 계약갱신요구권 행사여부 및 관련된 권리관계를 당사자간 확인하여 새 집주인(매수인)과 매도인간에 분쟁이 없도록 사전에 명확히 설명하도록 하여 분쟁 차단
< 민간임대 등록사항 개정 >
공인중개사가 민간임대등록사업자의 임대차계약을 중개함에 있어, 현행 중개대상물 확인·설명서에 임대의무기간과 임대개시일을 추가하여 민간임대주택에 대해 보다 상세한 정보를 미리 확인한 후 임차인에게 설명*할 수 있도록 하였다.
* 임대개시일부터 임대의무기간이 시작되므로, 현 시점 기준 ‘잔여 임대의무기간’(임차인의 법적 거주가능기간) 파악 가능
이 밖에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정사항*을 반영하여 확인·설명사항에 민간임대등록 분류 중 ‘단기민간임대주택’을 삭제 하였다.
* 민간임대주택법 개정(’20.8.18. 시행)에 따라 ‘단기민간임대’ 폐지
[애로] 현재 공인중개사가 민간임대등록 의무기간과 임대개시일을 확인하여 설명하는 항목이 없어, 임차인이 거주가능기간에 대해 정확한 설명을 받지 못하는 경우 발생
[개선] 중개대상물 확인·설명서에 임대의무기간과 임대개시일을 표시하여, 공인중개사가 임차인에게 법적으로 보장되는 거주가능기간 안내 가능
< 업무정지기준 개선 및 처분기준 명확화 >
｢공인중개사법｣*상 업무정지 기준에 착오 또는 단순 실수 시 가중·감경사유가 없고, ‘최근 1년 이내’로 되어 있어 기준시점이 모호하여 이를 보완할 필요가 있었다.
* 공인중개사법 시행규칙 제25조(업무정지의 기준)
이에 따라, 위반행위의 내용·정도·동기 및 결과 등을 고려하여 업무정지 기준을 가중·감경 할 수 있도록 하고, ‘최근 1년 이내’의 기준시점을 업무정지처분 또는 과태료 부과처분을 받은 날과 그 처분 후 다시 같은 위반행위를 하여 적발된 날을 기준으로 명확히 하였다.
[애로] 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우에는 업무정지 6개월을 명하도록 규정하고 있으나, 기준 시점이 위반행위를 한 날인지 위반행위를 적발한 날인지 모호
[개선] ‘최근 1년 이내’의 기준시점을 업무정지처분 또는 과태료 부과처분을 받은 날과 그 처분 후 다시 같은 위반행위를 하여 적발된 날을 기준으로 명확화
국토교통부 부동산산업과 한정희 과장은 “부동산 거래 시 중개대상물 확인·설명의무를 명확히 하여 국민편의 조성함과 동시에 부동산시장이 안정될 수 있도록 사후 관리도 철저히 할 것”이라고 밝혔다.
이번에 개정된 ｢공인중개사법 시행규칙｣은 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr)의 ‘정책자료-법령정보’에서 볼 수 있다.