인구구조 전환에 따른 부동산시장 영향과 향후 과제
박진백 부연구위원, 김승훈 부연구위원, 최경아 부연구위원, 조미향 부연구위원, 오민준 부연구위원, 권건우 전문연구원
➊ (인구구조 전환의 특징과 경제적 의미 분석) 저출산·고령화로 인구 자연감소가 시작되고 생산가능인구 감소 및 노년부양비 상승이 진행되며, 기대수명 증가에 따라 소비 축소, 저축 확대, 주택 등 자산 수요 증가가 동시에 진행되는 것으로 분석
➋ (인구·가구 구조 변화 분석) 수도권·충청권 인구 집중과 비수도권 감소 지속, 1~2인 가구 및 고령 1인가구 확대, 청년 도심·중장년 직주·고령 원도심 집중으로 분석
➌ (인구구조 전환의 경제적 영향 분석) 기대수명 증가로 주택자산 선호 확대, 생산가능인구 감소로 물가·금리 상승 압력, 주택가격 상승의 총요소생산성 저하·실물경기 의존도 심화로 분석
➍ (주거소비 구조 변화 분석) 공공임대 거주 시 청년층 결혼 확률 2.7배 증가 등 공공임대·적정 면적 확보로 인한 가족 형성 효과 확인, 고령가구 주거조정 부재 및 주택연금 가입률 2% 정체, 건강 악화 시점 77세, 고령층 고독사는 자살 아닌 질병·돌봄 부재로 분석
➎ (인구순이동 및 장기 주택수급 전망 분석) 인구순이동은 청년층 교육·고용·고령층 주택가격이 핵심 결정요인으로 분석, 80세 이상 1인가구 주거면적이 크게 확대되고 노후주택 또한 향후 큰 폭으로 증가하여 멸실 병행 없는 공급 조정만으로는 수급 균형 회복이 어려운 것으로 분석
| 정책방안 |
➊ (부동산시장의 고비용 구조 완화 및 지속가능성 제고) 가계부채 절대총량 관리제도 도입, 전세 DSR 확대, 주택담보대출 위험가중치 상향 및 유한책임형 확대, 주택공급 통합 데이터 구축, 노후계획도시 정비·블록형 개발·토지임대부 공급 확대 추진
➋ (인구구조 전환 대응 청년층 가족 형성 기반 주택공급) 합계출산율 2.1명 회복 목표 설정, 생애주기 대응 공공임대 확대, 다자녀가구 특별공급 면적 확대(85㎡→102㎡) 및 소득 기준 완화, 직주근접형 청년주택 공급, 비주거 건축물의 주거용 전환, 장기 거주형 청년주택 추진
➌ (고령층 자산 유동화 활성화 및 고령 친화 맞춤형 주택공급) 주거이동 허용형·자녀 승계형·우대형 주택연금 도입 및 가입비용 완화, 주택지분 매각형 자산 유동화 및 매각 후 거주 유지형 도입, 고령 친화 주거단지 및 재가 고령층 안전·돌봄 체계 구축
➍ (국가균형발전과 연계한 정주기반 강화) 기업출자형 산학협력 세액공제 및 기업 참여형 교육·취업 연계 도입, 빈집 정보관리시스템 구축 및 리모델링·정주 주택 전환, 거주 유도구역 도입을 통한 정주구조 재편, 복수 주소제·체류형 주거 확대 추진
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