주택시장 영향요인과 향후 정책과제
박천규 연구위원, 이길제 부연구위원, 이수욱 부동산시장연구센터 소장, 오민준 연구원 外
1> 주택시장은 거시경제 및 유동성 요인, 주택수급 요인, 정책 요인, 심리적 요인 등에 영향을 받으며 일련의 정책으로 주택시장 변동성은 줄어들 것으로 보이나, 저금리와 풍부한 유동성은 불안 요인으로 상존\
2> 7.10대책 전후 주택에 대한 수익률 변화를 시뮬레이션한 결과, 다주택자(2주택자, 4년 보유)의 수익률이 –3~4%p 하락하고, 단기매매(2년 이내 매각)의 수익률은 1주택자 약 –6~7%p, 다주택자(2주택자)는 –10%p 내외 큰 폭으로 하락
3> 외국인 주택구매가 전 세계적으로 중요한 이슈로 부각되고 있어 외국인에 대한 촘촘한 정책설계의 필요성 증대
4> 전세가격은 2020년 초반 상승폭이 둔화됐으나 6월 이후 상승폭이 확대되었고, 임대인은 전세의 월세전환을 통해 손실을 최소화하려는 형태를 보일 가능성이 있음
5> 실수요자를 연령대별로 구분하여 살펴보면, 젊은 층의 비중이 가장 높은데 특히 이들은 생애최초가구의 특성을 가지며 LTV(Loan to Value Ratio, 주택담보대출비율) 차입제약이 강하게 작용
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정책방안
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① 주택시장 변동성 감소를 위한 주택수급 및 주택선호체계 분석 등을 고려할 때 당분간 연간 주택공급을 45~50만 호(수도권 27~30만 호) 이상 유지하고, 인구·가구 수 등의 수급상황을 고려한 중장기 공급전략 마련
② 경기 침체와 연계하여 임차인의 실질 주거비부담 완화를 위한 공적 지원 강화 정책이 필요하며, 새로운 임대차제도의 안정적 정착을 위한 ‘주거안정센터’(가칭) 적극 활용
③ 외국인 주택구입에 대한 정의를 재정립하여 실거주 목적일 경우에만 허용하고, 비거주 외국인일 경우 구입 제한 또는 관리감독을 강화(빈집, 단기임대 등)하는 등의 촘촘한 정책체계를 마련
④ ‘주택비축은행’(가칭), 월상환액 고정형 담보대출, 금리상한형 주택담보대출 확대, 유한책임 주택담보대출 확대 등을 통한 주택금융소비자 보호를 강화하고, 금리상승 등 대내·외 충격에 대비 필요
⑤ 다양한 소득계층 수요를 포괄할 수 있도록 통합형 공공임대주택의 공급을 확대하고, 부담 가능한 주택공급을 통한 실수요자의 ‘내 집 마련’ 기회 제고
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