전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구
박진백 부연구위원, 김지혜 부연구위원, 권건우 전문연구원
1> 매매와 전세의 차이가 적은 임대주택에 대해 보증금을 승계하여 매입하는 전세 레버리지 매입(갭투자)이 증가함에 따라 매매가격 하락 시 보증금 미반환 위험이 제기되는 상황임
2> 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 이용하여 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과, 2022년 하반기부터 미반환 가능성이 커지고 있으나 임차인의 계약갱신청구권 활용이 많을수록 미반환 위험이 이연되는 것으로 나타남
3> 가계금융복지조사(통계청)를 이용하여 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과, 보유자산 처분, DSR 고려 추가 대출, 임대주택 처분을 통해서도 보증금을 반환하지 못하는 가구가 0.5만 가구에서 최대 1.3만 가구로 증가하는 것으로 나타남
4> 거시적으로 전세 레버리지 매입(갭투자)의 증가는 법원 경매 증가와 관계있는 것으로 나타났으며, 2021년부터 법원 경매에 대한 전세 레버리지 매입의 기여도가 증가하는 것으로 분석됨
| 정책방안 |
① 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고, 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이루어질 수 있도록 제도적 개선 필요
② 보증금 예치제도를 도입하여 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 보증금을 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 보증금 미반환 위험 대응 체계 마련 제안 ③ 소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 계약·운용을 수행하고 소유자는 신탁관으로부터 운용수익 및 임대기간에 비례한 세제혜택을 받는 방식의 임대차 신탁제도 제안
④ 비소구대출 제도, 책임분담형 대출제도 등 차주-금융기관의 책임분담 제도 도입을 통해 금융부문에서도 전세 레버리지 리스크 감소 노력을 유도할 필요 |