부동산은 이질성, 위치 고정성 등의 특성을 지니고 있으며, 부동산시장은 지역별, 유형별, 점유형태별, 규모별 등으로 세분화되고 다변화된다. 과거에는 수도권, 서울 강남이 부동산시장 변화의 중심지였다면 현재는 시장 변동양상이 지역별, 유형별, 규모별로 다양하게 나타나고 있다. 2007~2008년의 경우 서울 강남지역이 안정되었지만 서울 강북지역의 단독주택은 상승하였고, 2010~2011년에는 수도권이 안정된 반면 지방이 강세 양상을 보였다. 최근에는 주택매매시장은 안정되었으나 전세시장은 불안하고, 상대적으로 중소형주택이 강세 양상을 보이고 있다.
부동산시장의 이러한 변화 양상은 시장의 복잡한 메커니즘에서 기인한다고 할 수 있다. 주택시장의 경우 매매시장과 월세시장은 자본환원율로, 전세시장과 매매시장은 매매가 대비 전세가비율로, 전세시장은 월세시장과 전월세 전환율로 연결되어 유기적 관계가 형성된다. 또한 주택시장은 토지시장(용도지역별, 이용상황별), 비주거용 건물시장(오피스, 공장 등)과 유기적으로 연계되어 있으며, 거시경제·금융시장 등과 밀접한 관련이 있어 부동산시장 문제 해결을 위해서는 시장의 복잡다기한 작동 메커니즘을 고려하여 종합적으로 접근할 필요가 있다.
부동산시장은 세분화되면서 여러 부문과 유기적으로 연결되어 생물처럼 끊임없이 변화하고 움직이기 때문에 수요 및 공급, 정책, 정보 등이 한쪽으로 편중되면 전체 또는 다른 부문 시장에서 문제가 발생하기도 한다. 이러한 예는 언론 등을 통해 언급되는 풍선효과, 수급불일치, 하우스푸어 및 깡통전세, 소비자 전세선호, 임대인 월세선호 등을 통해 인지가 가능하다.
부동산시장은 다른 시장에 비해 심리 및 정책적 요인에 영향을 많이 받고, 소비자, 공급·투자자, 금융기관, 정부 등 다양한 주체가 참여하고 있다. 시장에 참여하는 다양한 주체들의 행태를 반영한 메커니즘의 분석과 덜 위험하거나 더 높은 수익이 기대되는 방향으로, 정책적으로 규제가 덜 심하고 지원이 확대되는 방향으로 움직이는 시장행태를 반영한 종합적 분석이 필요한 시점이다.