부동산은 사적 재화이면서도 공공 재화의 성격을 많이 가지고 있기 때문에 정부가 시장에 개입할 수밖에 없다. 정부의 부동산정책에 대한 궁극적인 목표를 달성하기 위해서는 부동산시장을 정확하게 진단하고 적시적소한 정책을 시행해야 한다. 부동산정책은 수단과 방법에 따라 시장에 미치는 영향이 다르므로 전국을 대상으로 일률적으로 집행할 것이 아니라 정책대상 지역을 세분하여 접근해야 한다.
부동산시장의 양상변화는 과거와 달리 일부 지역으로 국한되는 것이 아니라, 지역별로 보다 다양화되고 심화되고 있다. 부동산가격이 크게 오르던 시기에는 서울 강남지역, 인근 신도시를 부동산시장 선도지역(Leading regions)으로 인식하고, 이들 지역에 시장대책이 집중된 측면이 있었다. 그러나 2007년~2008년에는 서울 강남지역이 안정된 반면, 서울 강북지역의 단독주택의 가격이 크게 오르기 시작하였다. 이로 인해 기존의 ‘강남3구(강남구, 서초구, 송파구)’, ‘버블세븐(강남3구, 양천구, 분당, 평촌, 용인시)’이라는 용어와 더불어 ‘노도강(노원구, 도봉구, 강북구)’이라는 신조어가 등장하기에 이르렀다. 2010~2011년에는 기존에 시장을 주도하던 수도권 부동산시장은 안정세를 보인 반면, 지방 부동산시장은 상승세를 보였다. 또한 최근 전세시장의 경우 매매시장에 비해 크게 불안양상이 심화되면서 ‘하우스푸어(House poor)’, ‘전세난민’ 해결이 주요 정책과제로 대두되었다. 부동산시장의 양상변화가 지역별로 다양해지면서 지역 부동산시장의 특성을 정확히 분석하고 이에 맞는 정책을 수립하여 시행하는 것은 매우 중요한 필수적 과제로 인식되고 있다.
이 연구는 지역별 부동산시장을 세분화하여 종합적과학적으로 분석하고, 지역특성에 맞는 정책방향을 모색하는데 목적이 있다. 이 연구에서 지역별 부동산시장의 미시적 분석을 수행하기 위해 관련 데이터를 발굴 및 구축하고, 지속가능한 분석이 가능한 기반을 다졌다. 그리고 변수 선정 및 구축, 시장 특성 분석 및 하위시장 식별, 정책방향 도출과정 등을 모두 포괄하는 부동산시장 분석방법론을 정립하였다. 그리고 지역별 부동산시장을 다수의 하위시장으로 세분화 및 유형화하여 이들 시장특성에 맞는 정책방안을 제시하였을 뿐만 아니라 여기서 구축한 데이터, 방법론 등을 계획 및 정책 수립에 활용할 수 있는 방안을 강구하였다.
이 연구는 부동산시장의 고유한 특성을 감안하고, 현재 나타나고 있는 시장 차별화 현상을 보다 미시적으로 분석할 수 있는 기틀을 마련함으로써 부동산정책의 순기능을 극대화하는데 기여하고, 국민 대정부 부동산정책에 대한 신뢰도를 제고시키는데도 기여할 것으로 기대한다. 무엇보다 이 연구의 결과를 통해 부동산정책의 시의성, 적소성을 보다 높일 수 있을 것이다.
마지막으로 이 연구를 충실히 수행한 박천규 책임연구원을 비롯한 연구진께 감사드린다. 이 연구가 잘 마무리 될 수 있도록 조언을 아끼지 않으신 많은 연구심의위원, 자문위원님들과 협동연구진으로 연구 수행에 한 치의 소홀함도 없었던 서울대학교 이상일 교수, 제갈영 연구원, 경북대학교 김감영 교수, 대구대학교 김준형 교수님께 진심으로 감사드린다. 그리고 데이터 구축과 설문조사, 현장조사, 연구결과 리뷰에 많은 도움을 주신 통계청, 한국감정원, 부동산114 관계자들께 감사드린다.