부동산재화의 가장 큰 특성은 비이동성, 이질성, 내구성이라고 할 수 있으며, 이러한 부동산의 고유한 특성으로 부동산시장은 지역별, 소득별, 부동산유형별 등 계층화된 수요에 따라 분화되고, 이렇게 분화된 부동산시장은 조직화가 어려워 개별적인 특성을 갖는 부동산하위시장(sub-market)이 형성된다. 그러므로 부동산시장에서의 경제활동 및 부동산 현상을 지역별로 세분화하여 분석하고 이에 맞는 정책방안을 도출하는 것이 매우 중요하다.
그러나 대부분의 부동산정책은 여전히 수도권과 지방으로 이원화하여 시행되고 있다. 또한 대부분의 관련 연구도 수도권과 지방으로 구분한 이분법적 연구 또는 서울 등 주요 이슈지역에 관한 연구 등으로 연구범위를 한정하고 있다. 또한 지역별 부동산하위시장의 특징을 찾아내어 이에 맞는 정책방안을 찾는 연구는 거의 없는 실정이고, 대부분 광역적 접근 방식에만 머물고 있다. 제대로 된 지역별 부동산시장 연구는 연구범위를 일부분으로 한정하지 않고 전체적으로 접근 및 보다 미시적으로 접근하여 지역별 하위부동산시장의 고유한 특성을 찾아내고, 이를 유형화한 후 그에 맞는 최적의 정책을 찾아내는 형태로 진행될 필요가 있다.
이 연구는 지역별 부동산시장을 세분화하여 종합적과학적으로 분석하고, 지역특성에 맞는 정책방향을 모색하는데 목적이 있다. 이 연구에서 지역별 부동산시장의 미시적 분석을 수행하기 위해 관련 데이터를 발굴 및 구축하고, 지속가능한 분석이 가능한 기반을 다졌다. 그리고 변수 선정 및 구축, 시장 특성 분석 및 하위시장 식별, 정책방향 도출과정 등을 모두 포괄하는 부동산시장 분석방법론을 정립하였다. 그리고 지역별 부동산시장을 다수의 하위시장으로 세분화 및 유형화하여 이들 시장특성에 맞는 정책방향을 제시하였다.
이 연구는 부동산시장의 고유한 특성을 감안하고, 현재 나타나고 있는 시장 차별화 현상을 보다 미시적으로 분석할 수 있는 기틀을 마련함으로써 부동산정책의 순기능을 극대화하는데 기여하고, 국민 대정부 부동산정책에 대한 신뢰도를 제고시키는데도 기여할 것으로 기대한다. 무엇보다 이 연구의 결과를 통해 부동산정책의 시의성, 적소성을 보다 높일 수 있을 것이다.
마지막으로 이 연구가 충실히 수행될 수 있도록 조언을 아끼지 않으신 많은 연구심의위원님들과 협동연구진으로 연구 수행에 한 치의 소홀함도 없었던 미국 위스콘신대학교의 윤혜진 교수, 일본 동경대학교의 임화진 박사님께 진심으로 감사드린다. 또한 박천규 책임연구원을 비롯하여 이수욱 부동산시장연구센터장, 천현숙 연구위원, 손학기 책임연구원, 전성제 책임연구원, 권수연 연구원, 그리고 데이터 구축에 많은 도움을 준 김태환 연구원과 통계청 관계자의 노고에도 감사를 드린다.