아파

트 가격거품 검증과 시사점(2012년~2020년 1월)????

최 진 연구원?

■ 국내 주택시장은 서울·수도권 지역 및 지방광역시 등 일부 지역을 중심으로 가격 상승을 지속하였음

■ 이 연구에서는 주택시장, 그중에서도 아파트 시장에 대해 가격거품이 존재하는지를 현재가치모형과 국외에서 자산시장 가격거품 추정에 활용하는 LPPL 모형을 활용하여 분석하였음

 ㅇ 시도별로 내재가치 대비 주택가격이 얼마나 고평가되어 있는지를 살펴본 결과, 전국적으로 2016년까지 내재가치 대비 주택가격이 상승하였으며 서울, 강남4구, 세종의 경우 2016년 이후에도 지속적으로 주택가격이 상승하여 내재가치 대비 주택가격이 지속적으로 상승하는 모습을 보인 반면, 지방의 경우 2016년 이후 급격한 상승 없이 일정 수준 유지

■ 가격거품이 존재할 것으로 예상되는 서울, 강남4구, 세종에 대하여 현재가치모형을 활용한 가격거품검정 결과 서울과 강남4구(중위가격 기준 세종 포함)에서 가격거품이 존재할 때의 분석결과가 도출되었음

■ 서울, 강남4구, 세종에 대하여 LPPL 모형을 활용하여 분석한 결과, 세종을 제외한 서울과 강남4구에서 가격거품이 존재한다는 분석결과가 도출되었음

 ㅇ  주택가격의 균형가격을 정확하게 추정하여 거품의 수준이 어느 정도에 이르렀는지 파악하는 데 어려움이 있어 분석결과에 대한 해석에 신중을 기할 필요가 있음

 ㅇ  또한, 서울을 제외한 전국 대부분 지역의 경우 내재가치 대비 매매가격 비율이 안정적인 추이를 보이고 있어 거품 분석에서 제외하였으며  일부 지역에 대한 가격거품 발생 가능성에 대하여 논하고 있기 때문에 분석결과의 확대해석에 유의할 필요가 있음

■ 분석기간(2012년 1월 ~ 2020년 1월) 이후 코로나 19 바이러스가 전 세계적으로 유행함에 따라 글로벌 경기위축현상이 발생하였으며 경기 활성화를 위해 금리 인하 및 양적완화 등 유동성 공급을 확대하고 있음

 ㅇ  코로나 19 바이러스의 전 세계적인 발발로 경제의 수요와 공급 측면이 모두 악화되었으며 한국을 포함하여 세계 각국의 경제성장률이 마이너스(-)를 나타내는 등 실물경기가 급속히 악화되었음

 ㅇ  반면, 부동산과 주식을 포함한 자산시장은 바이러스로 인한 경기 위축 우려로 잠시 주춤했으나 이후 저금리를 통한 유동성 공급과 향후 경기회복 기대감 등을 이유로 강세장이 지속되고 있음

■ 실물경기와 자산시장 간 온도차가 커지며 자산 가격 거품이 발생한 상황에서 부채를 더 이상 확대할 수 없는 환경에 직면할 경우 부동산 가격거품은 경제에 큰 부담으로 작용할 수 있음

 ㅇ가계부채가 지속적으로 증가하는 상황에서 부채의 부실비율이 증가하고 소득과 성장의 정체로 부채 확대 사이클이 종료되는 시점에 이르러 자산 가격이 하락하는 국면에 직면할 경우 가격거품 붕괴의 여파가 크게 나타날 수 있음

 ㅇ 이러한 위험요인들을 관리하기 위하여 정부는 부동산 시장을 안정화하기 위한 정책을 꾸준히 확대 시행함과 동시에 실물경기를 진작시킬 수 있는 효과적인 정책방안을 모색해 나아가야 함