■ (분석배경) 2022년 현재 우리나라는 국내외 요인으로 인한 고물가 상황에 대응하여 금리인상을 유지했으며, 금리인상에 따른 주택시장 영향력에 대한 관심이 높은 상황

- 최근의 높은 물가상승률은 앞선 금리인하시기 0%대 초저금리에 따른 유동성 확대로 인한 화폐적 현상과 함께 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 연료, 식량의 공급체인 붕괴 영향으로 지속적으로 확대되고 있는 상황

- 세계 각국은 금리인상을 통해 고물가에 대응하고자 하는 상황이며, 금리를 통한 통화정책이 금리에 반영되는 파급시차가 탄력적이지 않기 때문에 금리인상 기조는 물가상승률 목표치에 수렴할 때까지 일정 기간 유지될 것으로 기대됨

- 이와 같이 금리인상이 지속될 것으로 기대되는 상황에서 주택매입 여력에 강한 영향을 미치는 금리의 주택시장 영향력에 대한 실증이 필요한 상황임

■ (주요 분석 결과) 금리는 주택가격과 음(-)의 영향을 주는 것으로 분석되며, 대체로 글로벌 금융위기 이후 금리충격이 주택가격에 대한 영향력이 확대된 것으로 분석, 금리인상기와 금리인하기의 금리충격은 비대칭적인 구조를 보이는 것으로 분석되었음

- (시간불변 VAR 분석 결과) 기존 연구에서 일반적으로 적용하고 있는 시간불변 VAR 모형을 이용하여 분석한 결과, 금리인상 충격은 주택가격하락 영향이 있는 것으로 분석되었음. 다만, 이 분석 결과는 모든 시점 충격반응이 동일하다고 가정하고 있기 때문에 금리 상승시기와 하락 시기 역시 대칭적으로 동일하다고 해석해야 하므로 한계가 있음

- (국소투영법 분석 결과) 글로벌 금융위기 이전 시기 금리인하는 주택가격에 유의한 영향력이 보이지 않은 반면, 금리인상은 단기적으로 하락 영향을 미치는 것으로 분석되었음. 글로벌 금융위기 이후 금리인하는 초기부터 빠르게 주택가격을 상승시키는 반면, 금리인상은 12~15개월 정도 시차를 두고 가격을 하락시키는 것으로 분석되었음. 이와 같은 비대칭적인 성격은 금리인하 시 조달비용 감소와 가격상승 기대로 수요가 빠르게 늘어나는 반면, 금리인상 시 조달비용 증가로 수요와 거래가 줄어들기 때문으로 판단됨

- (우리나라 기준금리 제도) 우리나라는 1999년 5월에 기준금리제도를 도입하였고, 기준금리 인하는 5번, 기준금리 인상은 5번 운용했으며, 2022년 6월 현재는 2021년 8월부터 여섯 번째 기준금리 인상 정책을 실시하고 있음. 이 연구는 매 시점의 금리충격이 주택시장에 미치는 영향이 차별적일 수 있다고 가정하였음

- (시간가변 VAR 분석 결과) 글로벌 금융위기 이전까지 금리충격은 주택가격에 미치는 영향은 크지 않았으나, 글로벌 금융위기 이후 금리충격의 주택가격 영향력은 크게 확대된 것으로 분석되었음. 특히, 2020~2021년 주택가격 상승시기는 금리충격의 영향력이 과거에 비해 가장 강해진 시기로 분석되었음. 또한, 최근 금리인상시기의 금리충격반응 역시 과거에 비해 가장 강해진 시기로 분석되었음. 이와 같은 금리충격의 주택가격 영향력 확대는 과거에 비해 주택매입 시 대출의존이 높아졌기 때문으로 이해할 수 있음. 따라서 향후 금리인상이 지속될 경우 주택시장은 침체 가능성이 높아질 것으로 예상됨

■ (향후 과제) 금리충격이 주택시장의 변동성에 제한적인 영향을 미치도록 정책 방안 마련 필요하며, 코로나19에 대응하여 저금리 체제로 전환한 국가들을 대상으로 TVP-VAR모형을 추정하여 장기적인 구조전환을 식별하고 비교할 필요

- 향후 연구에서는 지역별 분석을 통하여 서울 등 타 지역에 비해 수요자들의 선호가 높은 지역과 상대적으로 선호가 낮은 지역 등의 금리충격의 비선형성 및 시간가변 효과를 분석할 필요가 있다고 판단함