WP 25-02 환율 변동이 주택시장에 미치는 영향과 정책적 시사점 박진백 부연구위원
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■ 이 연구는 환율이 주택시장에 미치는 영향에 대해 경로 구조, 주택시장 반응 분석, 부동산 시장에 대한 불확실성 영향 등을 실증분석하였음
- 환율이 주택시장에 영향을 미치는 경로 구조를 분석한 결과, 2010년 이후 환율은 매매가격에 대해서 금리를 통한 간접적 경로와 직접적인 영향 경로가 확인이 됨. 다만, 직접적인 경로는 공급원가를 매개로 한 간접 효과로 해석됨
- 고환율에서 거래, 공급, 가격 전반에서 위축 흐름이 뚜렷하게 나타나는 것으로 분석되었으며, 인허가 물량 역시 고환율 구간에서 감소하는 것으로 분석되었음
- 이 연구에서는 우리나라 부동산시장 불확실성 지수를 구축하였음. 구축한 부동산시장 불확실성 지수에서는 주택공급량이 부족했던 1990년대 전후, 외환위기 시기, 글로벌 금융위기 시기, 코로나19 과잉 유동성 공급 시기, 2022년 이후 정책금융 공급 시기 등이 불확실성이 높았던 시기로 식별되었음
- 환율이 주택시장에 미치는 영향에 대한 실증분석에서는 환율 상승은 단기적으로 매매가격과 전세가격을 하락시키고, 거래량을 축소하며, 착공을 지연시키는 영향이 확인되었으며, 환율 충격에 따른 부동산시장 불확실성 영향은 최근으로 올수록 확대되는 것으로 분석
■ 이 연구의 분석 결과를 통해 다음의 정책적 시사점을 고려할 수 있음
- 고환율 시기 착공과 인허가 등 공급이 감소하는 특성을 고려하여 공공 주도 인허가 확대, 건설금융 지원, 분양 리스크 완화 조치 등을 병행하여 중장기적으로 공급이 안정적으로 이어질 수 있도록 할 필요
- 환율 상승기에 불확실성이 반복적으로 확대되는 시점이 존재하므로 일정 수준 이상의 환율과 불확실성이 동시에 상승하는 구간을 정책 경계선으로 설정하고, 이에 따른 선제적 대응체계를 갖출 필요가 있음
- 주택시장의 불확실성을 사전에 파악할 수 있는 불확실성 종합 지표를 개발하고, 불확실성 급등 구간을 정책 개입의 기준으로 설정하고, 시점별 대응 강도를 유연하게 조절할 수 있는 체계를 갖출 필요가 있음
- 불확실성 지수가 급등하는 시점은 거래 위축, 착공 지연, 공급 불균형으로 이어질 수 있으므로 해당 지표를 기반으로 정책 대응의 시점과 강도를 조절할 수 있는 체계를 갖출 필요가 있음