지속가능한 부동산개발금융 개선 방안
황관석 연구위원, 노민지 부연구위원, 최진 부연구위원, 고영화 전문연구원, 이승훈 전문연구원, 이태리 연구위원, 김민철 부연구위원
➊ 국내 부동산 PF(Project Finance)는 저자본·고차입 및 차환 중심 구조와 신용보강 의존성이 결합된 구조적 취약성을 내재하고 있어 근본적 구조 개선이 필요
➋ 부동산 PF사업장의 자기자본비율은 4.64%로 낮은 상황이며 사업유형·지역별로 차이가 큰 특징을 보이는 것으로 나타나 일률적 규제보다는 지분(Equity) 확대 중심의 차등적 접근이 요구
➌ 분양률·입지·사업주체 역량이 PF 리스크의 핵심 요인으로 확인되어 초기 분양률 기반의 모니터링 체계 강화가 필요
➍ 부동산 PF의 적정 자기자본비율은 15% 수준으로 분석되었으나 금리·공사비·분양률 등 시장 환경에 따라 변동되므로 시장환경 변화를 고려하여 설정할 필요
➎ 부동산 PF 위축은 주택공급 및 건설투자 등 국민경제에 부정적 영향을 미치므로 금융시장 안정과 주택공급 지속성의 균형이 필요
| 정책방안 |
➊ 자기자본비율 20%로의 상향 목표는 유지하되, 인센티브 강화를 통해 시장의 수용성을 높여 단계적, 완만한 적용을 추진하고 지역, 유형별, 시장국면별 차등적용 방안 마련
➋ 자기자본비율 확대를 위해 지분 중심의 자본조달 구조를 확산하고 PFV(Project Financing Vehicle), 리츠, 신탁 간 규제차익을 해소하며 전문 IB(Investment Banking) 및 대형 디벨로퍼 육성을 추진
➌ 담보, 보증 중심에서 사업성에 기반한 평가체계 구축을 위해 전문 평가기관 인증제를 도입하고 일률적인 리스크 관리보다는 고위험 PF군 중심으로 위험가중을 차등화
➍ 보증 중심의 신용보강 구조 개선을 위해서 책임준공 표준약정 및 손해배상 상한 설정, 우발채무 회계인식 강화, 위험기반 보증료 차등화 등을 추진
➎ 반복적 부동산시장 위기에 대응하여 상시 PF관리체계를 구축하여 조기경보시스템(EWS) 고도화 및 시장환경 변화에 따른 자동조정 룰 도입을 추진
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