부동산정책

제 목 : 「소규모주택정비법」·「재건축이익환수법」·「국토기본법」시행령 개정안 국무회의 통과
공표일: 2022-07-26 조회수 : 426

주요 내용


□ 「소규모주택정비법」 시행령 개정안 : 5년 소유 · 3년 거주 소규모주택정비 조합원 지위 양도 허용
□ 「재건축이익환수법」 시행령 개정안 : 부대·복리시설 소유자(상가조합원) 재건축부담금 부담 완화
□ 「국토기본법」 시행령 개정안 : 초광역권계획 수립기준 및 절차 마련
 

국토교통부(장관 원희룡)는 7월 26일 국무회의에서 「소규모주택정비법 시행령」, 「재건축이익환수법 시행령」 및 「국토기본법 시행령」 개정안이 의결되었다고 밝혔다.

국무회의를 통과한 개정 시행령은 대통령 재가를 거쳐 8월 4일부터 시행될 예정이다.

「소규모주택정비법 시행령」 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

이번 시행령 개정안은 1세대 1주택자의 조합원 지위양도를 허용하는 소유ㆍ거주요건 기준을 마련하고, 조합설립을 위한 창립총회 절차를 세부적으로 정하는 등 「소규모주택정비법」 개정법률(’22.2.3 공포)에서 위임된 내용과, 가로주택정비사업 건축물의 층수제한 완화 등 규제 개선사항을 담고 있다.

① 1세대 1주택자의 조합원 지위 양도 허용

지난 2월 3일에 공포된 「소규모주택정비법」에서는 그간 투기과열지구 내에서 시행하는 소규모주택 정비사업의 경우, 조합설립 인가 이후에 1세대 1주택자로서 일정기간 이상 주택을 소유하고 거주한 양도인은 양수인에게 조합원 지위를 양도할 수 있도록 허용하여 실거주자의 재산권을 보호할 수 있도록 개정하였다.

이에 시행령에서는 주택을 5년 이상 소유하고 3년 이상 거주한 1세대 1주택자의 경우에 조합원 지위를 양도할 수 있도록 허용하였다.

② 가로주택정비사업의 층수제한 규정 완화

현재 제2종 일반주거지역에서 시행하는 가로주택정비사업에 대해 지방자치단체 조례로 15층 이하에서 층수를 제한할 수 있어 서울시, 경기도 일부 지방자치단체에서는 건축물의 층수를 15층 이하로 제한하고 있다.

이에 가로주택정비사업의 활성화를 위해 “15층 이하의 범위에서” 라는 문구를 삭제하고, 가로구역의 규모와 도로의 넓이 등을 고려하여 각 지자체가 자율적으로 층수를 제한할 수 있도록 하였다.

③ 조합설립을 위한 창립총회 절차 구체화

또한, 개정법률에서는 투명하게 정비사업을 추진할 수 있도록 조합 설립을 위한 창립총회를 의무적으로 개최하도록 하고, 시행령에서 창립총회 절차와 의결사항 등을 정할 수 있도록 위임 근거를 마련하였다.

* (절차) 창립총회 → 조합설립 인가 → 건축심의 → 사업시행계획 인가 → 착·준공


이에 시행령에서는 소규모주택 정비사업을 추진하려는 경우 토지등 소유자 과반수의 동의로 대표자를 선임하고, 토지등소유자 1/5 이상의 요구로 대표자가 창립총회를 소집하도록 절차를 마련하였다. 또한 창립총회에서 조합의 정관을 확정하고, 조합 임원과 대의원을 선임하도록 하였다.

④ 사업시행구역 내 허가를 받아야 하는 행위 추가

개정법률에서는 사업시행구역에서 시행하는 건축물의 건축, 토지의 형질변경 등의 행위는 정비사업의 목적에 부합하지 않고 사업을 지연시킬 수 있는 행위로 보아 시장ㆍ군수의 허가를 받도록 제한하는 규정을 신설하였다.

이에 시행령에서는 법률에서 정하고 있는 행위 외에도 가설건축물의 건축, 건축물의 용도변경, 이동이 어려운 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 등도 시장ㆍ군수의 허가를 받아야 하는 행위로 추가하였다.

국토교통부 남영우 공공주택추진단장은 “이번 시행령 개정을 통해 불합리한 규제를 개선하고, 정비사업의 투명성을 높여 소규모주택 정비사업이 보다 활성화될 것으로 기대한다”면서, “올해는 소규모주택 정비사업의 한 유형인 가로주택정비사업이 도입된 지 10년이 되는 해로서, 정부는 소규모주택 정비사업이 시장에서 신속한 주택공급 모델로 자리잡을 수 있도록 지속적으로 제도를 보완해 나가겠다”라고 밝혔다.

「재건축이익환수법 시행령」 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

이번 개정은 「재건축이익환수법」개정(’22.2.3 공포)에 따른 후속 조치로 상가조합원이 재건축 주택을 공급받는 경우 기존에 소유하고 있던 부대·복리시설의 가격을 재건축부담금 산정 시 반영할 수 있도록 부대·복리시설 가격의 평가 및 반영 방법에 대한 근거 및 절차를 마련하였다.

부대·복리시설의 가격은 감정평가로 구하고, 개시시점 주택가액 조정방법과 동일하게 그 평가액에 종료시점 주택의 공시가격과 실거래가격과의 비율(현실화율)을 반영하여 조정한다.

국토교통부는 이번 「재건축이익환수법 시행령」 개정을 통해, 재건축 주택가액에서 부대·복리시설 가격만큼 차감할 수 있게 됨으로써 그간 형평성 논란이 제기되었던 상가조합원의 불합리한 점(개시시점 주택가액 0원 반영)을 개선할 수 있게 되었으며, 이에 따라, 재건축 추진과정에서 재건축부담금으로 인한 조합원 간의 분쟁이 줄어들고, 재건축 사업추진 속도가 빨라지는 등 공급촉진 효과도 나타날 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다.

 

< 재건축부담금 산정방식 >


 

◈ 재건축부담금 =〔종료시점 주택가액 - {개시시점 주택가액(부대·복리시설의 가격 포함) + 정상주택가격상승분 + 개발비용)}〕× 부과율*

* 조합원 1인당 평균이익별 부과율


「국토기본법」 시행령 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

이번 개정은「국토기본법」개정(‘22.2.3 공포, 8.4 시행)에 따른 후속 조치로 초광역권*계획**의 수립기준 등 법률에서 위임한 사항을 규정하였다.

* 지역의 경제·생활권역 발전에 필요한 연계·협력사업 추진을 위해 2개 이상의 광역 지자체가 상호 협의하거나, 특별지자체가 설정한 권역(예: 부산울산경남특별연합)
** 초광역권의 장기적인 발전방향을 제시하는 국토계획 / (내용) 초광역권의 범위 및 발전목표, 초광역권 공간구조 및 기능분담, 기반시설, 산업발전 관련 사항 등


초광역권계획은 국토종합계획에 부합하고 지역의 경제와 생활권 발전에 관한 장단기 정책방향을 제시하여야 하며, 이를 위해 국토교통부 장관은 초광역권계획의 내용, 수립절차 등을 포함한 초광역권계획 수립지침을 작성하고, 관계 중앙행정기관의 장과 협의 후 초광역권계획 수립주체(시·도지사 또는 특별지방자치단체장)에게 송부해야 한다.

초광역권계획 수립주체가 초광역권계획 수립 시에는 계획의 협의·조정을 위해 초광역권계획위원회를 구성·운영하여야 하며, 초광역권계획위원회는 초광역권을 구성하는 지방자치단체의 지방의회 의원, 관계 공무원 및 민간 전문가 등 25명 이상 30명 이하의 위원으로 구성한다.

위원장 및 부위원장의 선임·역할, 위원의 임기(2년), 위원의 해임 및 위원회의 개의·의결 조건 등을 규정하고, 그 외 위원회의 운영에 필요한 구체적인 사항은 초광역권계획 수립주체가 정한다.

국토교통부는 법령 시행에 따라 지역 주도의 초광역협력·연계사업을 통해 지역의 경쟁력을 강화할 수 있도록 초광역권계획 수립을 지원할 계획이다.

이를 위해서 초광역권을 구성하려는 지자체가 초광역권계획을 수립할 수 있도록 연내에 초광역권계획 수립지침을 마련하여 지방자치단체에 배포할 예정이다.

※ 개정문은 8월 4일 이후 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr) “정책자료/법령정보/법령” 또는 국가법령정보센터 누리집(www.law.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.

첨부파일
  「국민 주거안정 실현방안」 발표
  분양가상한제 제도개선 완료, 7.15일 시행